전세 계약을 할 때 알고 있어야 하는 유의사항, 주의사항
아무래도 부모가 금수저가 아닌 한 전세 계약을 해야 하는 일이 살면서 발생하게 된다. 임대차 계약을 할 때 어떤 것을 챙겨야 하는지 알아보자.
전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어가서 보증금을 날리지 않으려거나, 전세 사기범들에게 당하지 않으려면 전세 계약 과정, 주의 사항을 알고 있어야 한다.
정말 전세 사기는 기상천외한 방법으로 사기를 친다. 요즘은 등기부 등본이 깨끗해도 집주인이 고액 세금 체납자일 경우는 집이 경매로 넘어갈 수 있다고 한다.
전세 사기를 작정하고 치는 것을 피하기는 어렵겠지만 느낌이 쎄하다던지 내가 사기를 당할 징조가 있기 마련이다. 비정상적이거나 상식적이지 않은 방법으로 계약을 종용하려고 하는 중개업자는 피하는 것이 상책이다.
이제부터 전세를 계약할 때 반드시 확인해야 할 내용을 포스팅 해보겠다.
1. 부동산 중개 사무소는 어디로 가야 할까?
1) 내 예산에 맞는 집이 많은 지역을 먼저 정한다.
부동산 중개 사무소에 방문한다. 좀 더 시간을 효율적으로 쓰려면 부동산 앱을 통해 시장 조사를 한 후 원하는 매물을 올린 부동산에 예약을 한 후에 방문해야 한다. 미리 예약을 하지 않으면 집을 보지 못하는 일이 발생할 수 있으므로 예약을 해두는 것이 현명하다.
2) 많은 매물을 올려놓은 부동산 중개사무소를 선택한다.
부동산 앱에 매물을 올리는 것은 수수료가 발행하는데 이 일을 많이 해놓았다는 것은 그만큼 부지런하거나 열심히 일하는 부동산일 가능성이 높다.
3) 코너에 있는 부동산 중개사무소를 가라.
상가 코너 자리가 다른 자리에 비해 임대료가 높다. 높은 임대료를 지불하고 있다면 내가 전세를 계약을 할 때 좀 더 열심히 일을 해줄 가능성이 높다. 부동산 중개사무소도 임대료를 지불하려면 열심히 일을 해야 하고 이는 적절한 긴장감을 조성하여 긍정적 효과를 준다. 보유하고 있는 집이나 전세 물건이 많을 가능성이 높다.
4) 최대한 발품을 팔아라!
부동산은 동네에서 적어도 세 군데 이상은 돌아다녀야 한다. 처음 갔을 때 마음에 드는 집을 발견했다고 해도 계약하지 않고 여러 군데를 본 뒤에 결정하는 것이 좋다. 3군데 이상의 부동산을 본 뒤에 선택을 해야 후회할 일이 발생하지 않는다. 발품을 많이 팔수록 좋은 집을 싸게 구할 확률이 올라간다.
5) 이런 부동산은 걸러라!
매물을 여러 개 보고 거래를 하려고 하지 않을 때 불편하게 만드는 부동산 중개사가 있다면 거르는 것이 좋다. 부동산 중개사는 많다. 나랑 맞지도 않는 부동산 중개사와 거래를 하여 혹여 불편한 일이 발생했을 때 부동산 중개사의 친절을 기대하기 힘들다.
6) 부동산 중개사의 이런 말은 흘려들어라!
"이런 물건 여기 밖에 없다"든지 다른 부동산 가도 똑같다고 빨리 계약을 시키려고 하는 말들은 습관적으로 하는 말이라고 생각하면 된다. 이런 말에 휩쓸려 계약하면 후회할 수 있으니 주의하자. 부동산 중개사가 말하는 정말 좋은 물건이 단골도 아닌 나에게 또는 내(사회초년생, 신혼부부, 전세 계약을 하려고 하는 사람)가 가지고 있는 예산에 공개될 리 없다. 좋은 집은 비싼 것이고 나쁜 집은 싼 것이다.
7) 확실히 요구할 것은 요구하자!
원래 그렇다는 둥, 관행이라는 둥, 윗사람인 것 마냥 "잘 몰라서 그래"라고 말하면서 일반적이지 않은 상황을 연출하는 부동산 중개사가 있다면 전세세입자가 일반적인 상황이 될 수 있도록 확실히 요구해야 한다. 부동산 중개사가 불평을 늘어놓는다고 해도 일반적인 상황에서 계약을 할 수 있도록 반드시 요구하자! 만약 일반적인 상황이 아니라면 계약을 하지 않는 것이 맞다. "계약을 못하겠다"는 의사를 밝히면 중개사는 어떻게든 계약을 성사 시켜야 중개수수료를 받을 수 있으므로 불평을 하면서라도 당신의 뜻대로(일반적인 계약을 할 수 있는 형태) 움직여 줄 것이다. 만약 움직이지 않는다면 소중한 전세금을 지키기 위해서라도 계약을 하지 않는 것이 맞다.
일반적인 상황이 아닌 경우는 집주인과 대면 계약을 하지 않는 경우이다. 서류만 보고 계약을 할 수는 없다. 만약 대리인과 계약을 하더라도 전화 통화를 집주인이랑 해서 통화 녹음을 하던지 해야 한다.
8) 할 때는 부동산을 잘 아는 지인을 데려가자.
부동산을 잘 아는 사람이 하나라도 더 있으면 실수가 적어질 수 있다.
2. 집을 볼 때는?
1) 부동산은 인테리어보다는 내실이 중요하다.
창문(이중창이상, 옛날 창이 아니어야 우풍이 심하지 않다)의 튼튼한지 수도, 배관, 난방이 훨씬 중요하다. 물이 잘나오는지, 물이 잘빠지는지 너무 집이 춥지는 않은 지, 너무 집이 덥지 않은지가 더 중요하다.
2) 발품을 팔 때 다 기억 할 수 없으니 집주인에게 양해를 구하고 사진을 찍어두자!
집을 기억하거나 선택하는데 도움이 될 것이다.
3. 가계약 할 때 꼭 확인해야 할 것들.
가계약금은 세입자가 집이 마음에 들 때 그 집을 다른 사람이 선택 하지 못하도록 미리 계약을 하는 행위이다. 본계약 전에 미리 하는 가계약이 예전에는 선택사항이었지만 어느 순간 관행처럼 되어 미리 알아두는 것이 좋다.
가계약금을 걸었을 때 계약이 파기되면 가계약금을 돌려받지 못할 수 있으니 신중에 신중을 기해야 한다. 집주인에게 인정으로 호소를 해서 받아내는 방법도 있으나 그런 상황이 되지 않게 발품을 많이 팔아 자신이 생각과 뜻을 확실히 하자.
1) 등기부등본을 확인하자!
가계약금을 보내기 전에 꼭 등기부 등본을 확인하자! 부동산중개사가 챙겨주지 않는다면 반드시 요구해서 꼭 확인해야 한다.
등기부등본 상에 부재(집주인이 없거나, 사람이 안사는 경우)가 없는지, 근저당(집주인이 돈을 빌리기 위해 집을 저당 잡아 놓은 경우)은 없는지 확인해야 한다. 만약 근저당이 잡혀있는데 집이 경매로 넘어갈 경우 내가 돈을 받는 순위에서 후순위로 밀리게 된다. 소중한 전세자금을 날릴 가능성이 높아지는 것이다. 근저당이 잡힌 집은 집주인이 대출을 받은 집이므로 안전하지 않은 집일 가능성이 높으니 계약을 하지 않는 것이 좋다.
2) 등기부등본상의 집주인의 이름과 가계약금 송금 계좌번호의 예금주가 같은 이름이 맞는지 확인하고 이체하자!
얼마 전에 자동차 계약시에 회사에서 만든 가상계좌가 아닌 자신의 계좌로 이체하라는 딜러의 요구에 차값을 입금한 후 그 딜러가 잠적해버려서 곤란을 겪은 피해자를 뉴스에서 본 적이 있다. 반드시 집주인과 가계약금을 보내는 예금주의 이름이 같은 지를 확인하고 이체해야 한다. 만약 다르다면 가계약의 효력이 발생하지 않으니 계약을 하지 않는 것이 맞다.
3) 본계약 진행은 계약서, 등기부등본, 신분증이 필요하다.
본계약 할 때 구두로 협의해 둔 사항을 잘 적어 놓거나 대화 내용을 녹음해 두는 것이 좋다.
4) 본계약 시 꼭 확인할 4가지
1> 계약서 상의 주소와 내가 실제로 본 집주소의 일치사항 (도로명주소, 구번지주소 둘다 확인)
또 계약서에 있는 세부조항을 꼼꼼하게 읽어봐야 한다. 도장을 찍고 나면 모든 조항에 동의한다는 것과 다름이 없기 때문에 도장을 찍기 전에 놓치는 것이 없는지 확인해야 한다. 계약서를 보다가 이해가 안되는 조항이 있는 경우 반드시 질문하고 추가하고 싶거나 협의하고 싶은 내용은 요청한다.
2> 계약서의 집주인의 정보와 집주인의 신분증이 일치하는 지 확인.
집주인의 신분증 사진이 집주인 본인과 맞는지 확인.
3> 전세보증금 금액 합의한 내용과 맞는지 확인.
4> 등기부등본 주소와 계약서의 주소 맞는지 확인. 등기부등본의 발급 날짜가 계약 당일 날짜인지 확인.
등기부등본은 집주인이 있을 때 부동산 중개사가 출력해주는 것이 가장 좋다. 집주인이 세주기 전에 대출을 받으면 내가 권리를 행사할 수 있는 순위가 후순위로 밀리기 때문이고 안전한 집이 아니게 되기 때문이다.
요즘에는 계약을 하고 잔금을 치르기 전에 집주인이 대출을 받는 경우도 있으므로 계약서에 특약 등에
"임대인은 잔금 지급 일이 지나기 전까지 근저당 설정 행위를 하지 않고 위반할 경우 계약을 무효로 한다는 조항을 넣는다."
이렇게 했는데도 불구하고 집주인이 대출을 받아서 계약이 무효가 되면 내가 시간적인 손해 또는 이사비에 대한 손해가 발생할 수 있으므로 추가로 특약도 넣어주면 좋다.
"만약 계약이 무효가 되는 상황이 발생 시 계약금, 가계약금과 전세금을 돌려주며 이사비, 한 달 월세 등을 배상한다"
대출 받을 생각이 없는 정상적인 집주인이라면 이런 특약을 넣어도 이해를 해줄 것이다.
위의 4가지 확인사항이 잘 진행되었다면 계약금을 이체하자.
4. 계약 후 잊지 말아야 할 것.
1) 계약금이체 후 영수증을 받은 뒤 바로 주민센터에 가서 확정일자를 받자!
주택임대차계약 체결한 날짜를 증명하기 위한 공식적인 기록이다. 확정일자 도장을 계약서에 반드시 받아놔야 한다.
2) 잔금을 치룬 후에 '전입신고'를 하자!
전입신고가 하루라도 늦게 될 경우 대항력을 발휘할 수 없다. 반드시 '전입신고'를 하여 집이 경매로 넘어갈 경우 대항력(임대주택에서 퇴거당하지 않고 생활하며 대항할 수 있는 것)을 발휘할 수 있게 행동하자. 주말에는 인터넷 등기소에서 전입신고를 할 수 있다.
3) 부동산 수수료를 지불하자.
현금영수증도 꼭 받자. 연말 정산할 때 환급 받을 수 있다.
4. 전세가 만기 일이 다가올 때
1) 현재 집에 더 살고 싶다.
집주인에게 전세 만기 종료 6개월~12개월 전에 계약갱신청구권을 행사한다. 전세 보증금의 인상 없이 2년 더 연장할 수 있다. 반드시 집주인에게 의사를 통보해야 한다. 만약 집주인이 실 거주를 하려는 목적으로 비워 달라고 요구할 수도 있다. 그런 경우라면 받아 들여지지 않으니 주의하자.
만약 종료 6개월~12개월에 집주인도, 본인도 아무 말도 하지 않으면 계약이 묵시적 자동 갱신이 되니 이점을 기억해두자.
2) 다른 집으로 이사 가고 싶다.
집주인이 다른 세입자를 구하기 전에 이사 갈 집을 계약하면 낭패를 볼 수 있다. 집주인이 돈이 많지 않고 넉넉하지 않은 경우가 많다. 다른 세입자를 구해야 나의 전세금을 돌려받을 수 있는 경우가 대부분이다.
이상으로 전세 계약을 할 때 확인해봐야 할 것, 주의할 것들을 정리해 보았다. 잘 확인하여 소중한 전세 자금을 날리는 일이 없도록 하자.
